1. 적용대상

  1) 자연인, 법인, 외국인 관계 없이 사업자등록의 대상이 되는 임대차

  2) 환산보증금액이 일정액 이하인 임대차에만 적용된다.

    (1) 서울특별시 : 9억원

    (2) 과밀억제권역, 부산 :6억9천만원

    (3) 광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 : 5억4천만원

    (4) 그 밖의 지역 : 3억 7천만원

  3) 보증금의 계산 : 보증금 + 월세×100

  4) 보증금액의 규모에 관계없이 적용되는 규정

    (1) 대항력에 관한 규정

    (2) 계약갱신요구권에 관한 규정

    (3) 권리금회수기회의 보호에 관한 규정

    (4) 3기 차임 연체시 계약해지에 관한 규정

  5) 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여 준용한다. 이 경우 전세금은 보증금으로 본다.

  6) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않는다.

2. 대항력

  1) 요건 : 인도 + 사업자등록신청일 그 다음날부터

  2) 건물의 인도와 사업자등록은 대항력의 취득요건이자 동시에 존속요건이다.

  3) 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 자동으로 승계한다.

3. 보증금의 회수

  1) 보증금의 우선변제

    - 주택임대차보호법의 법리와 동일하다.

  2) 보증금 중 일정액의 보호(소액보증금 중 일정액의 우선변제)

    (1) 주택임대차보호법의 법리와 동일하다.

    (2) 보증금액(보증금 + 월세×100) 이 일정 이하인 임차인에 대하여 적용된다.

      ① 서울특별시 : 6천500만원 → 2천200만원 우선변제

      ② 과밀억제권역 : 5천500만원 → 1천900만원 우선변제

      ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 → 1천300만원 우선변제

      ④ 그 밖의 지역 : 3천만원 → 1천만원 우선변제

4. 존속기간

  1) 최단기간 보장 및 존속의제

    (1) 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

    (2) 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

    (3) 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

  2) 계약갱신요구권

    (1) 임차인이 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못한다.

    (2) 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

      ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

      ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

      ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

      ④ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

      ⑤ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

      ⑥ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

      ⑦ 임대인이 다음 어느 하나의 사유로 목적물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

       ㉠ 임대차계약 체결 시 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

       ㉡ 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

       ㉢ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

      ⑧ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

    (3) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

    (4) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

    (5) 상가 전차인도 갱신청구가 가능하다.(단, 임차인을 대위하여 잔여기간에 한하여 가능)

5. 차임 및 보증금

  1) 차임증감청구권

    (1) 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. (1년 1회)

    (2) 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.(5% 제한)

6. 임차인의 권리금 보호

  1) 임차인의 권리금 회수기회 보호

    - 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

    (1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

    (2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

    (3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

    (4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

   - 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

      ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

      ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

      ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

      ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

  2) 권리금회수의 방해와 손해배상책임

    (1) 임차인에게 손해가 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 금액이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

    (2) 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

    (3) 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

7. 상가건물임대차분쟁조정위원회

  1)   대한법률구조공단의 지부(서울중앙지부, 수원지부, 대전지부, 대구지부, 부산지부, 광주지부)에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다.

  2) 조정위원회는 다음의 사항을 심의ㆍ조정한다.

    (1) 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁

  3) 조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 둔다.

    (1) 조정위원회의 사무국에는 사무국장 1명을 두며, 사무국장 밑에 심사관 및 조사관을 둔다.

    (2) 사무국장은 공단의 이사장이 임명하며, 조정위원회의 위원을 겸직할 수 있다.

    (3) 심사관 및 조사관은 공단의 이사장이 임명한다.

    (4) 사무국장은 사무국의 업무를 총괄하고, 소속 직원을 지휘·감독한다.

    (5) 심사관은 다음 각 호의 업무를 담당한다.

      ① 분쟁조정 신청 사건에 대한 쟁점정리 및 법률적 검토

      ② 조사관이 담당하는 업무에 대한 지휘·감독

      ③ 그 밖에 위원장이 조정위원회의 사무 처리를 위하여 필요하다고 인정하는 업무

    (6) 조사관은 다음 각 호의 업무를 담당한다.

      ① 분쟁조정 신청의 접수

      ② 분쟁조정 신청에 관한 민원의 안내

      ③ 조정당사자에 대한 송달 및 통지

      ④ 분쟁의 조정에 필요한 사실조사

      ⑤ 그 밖에 위원장이 조정위원회의 사무 처리를 위하여 필요하다고 인정하는 업무

     (7) 사무국장 및 심사관은 변호사의 자격이 있는 사람으로 한다.

  4) 사무국의 조정위원회 업무담당자는 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.

  5) 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 조정위원회를 두는 경우 사무국의 조직 및 운영 등에 관한 사항은 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

  6) 관할 세무서장은 확정일자 부여에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」  따른 주민등록번호 및 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.