1. 적산법의 개념

  1) 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

  2) 비용성에 기초를 두고 있으므로 공급자 임료의 성격을 지닌다.

 적산임대료 = 대상부동산의 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비

예제) 기준시점에 있어 대상부동산의 정상가격이 5천만원이고 상각 후 세공제 전 기대이율이 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임료에 포함되어야 할 필요제경비가 연 700,000만원일 경우, 이 부동산의 적산임료는 얼마인가?

5천만원 × 0.05 + 70만원 = 320만원

2. 기초가액

  1) 의의 : 적산임대료를 구하는데 기초가 되는 가액으로, 임대료의 기준시점에 있어서의 대상물건의 원본가액

  2) 산정시 유의점 : 계약내용이나 조건에 따라 최유효이용 미달시 계약감가를 고려하여야 한다.

3. 기대이율

  1) 의의

    (1) 임대차 계약내용에 따라 사용할 때 기대되는 기초가격에 대한 비율

    (2) 임대차 기간에 적용되는 단기적인 이율이다.

  2) 성격 : 기간이 짧은 임대차 활동의 기초가 되고, 상각후 세공제전의 순이익에 대응하는 이율이다.

4. 필요제경비

  1) 의의 : 대상부동산의 사용ㆍ수익에 필요한 제경비로서 임차인으로부터 계약기간동안 확보해야 하는 비용

  2) 종류

    (1) 감가상각비 : 시간이 경과함에 따라 발생되는 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감소분

    (2) 유지관리비 : 유지비ㆍ수선비ㆍ관리비 등, 대수선비와 같은 자본적 지출과 공익비ㆍ부가사용료는 제외

    (3) 공조공과 : 대상물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금(재산세 등), 소득세, 법인세는 제외

    (4) 손해보험료 : 소멸성 보험료를 기준으로 한다.

    (5) 대손준비비

    (6) 공실 및 손실상당액

    (7) 정상운전자금이자